房屋被法院依强制执行程序拍卖后原所有权人以登记错误为由请求法院确认原登记无效是否应该支持？

　　基本案情：

　　刘甲于1993年购得N县玉潭镇金盆开发区内一面积为86.4平方米的土地使用权，并在该地上自建住宅一栋，建筑面积214.92平方米，未办理房屋产权登记，建后将此房转让给刘乙，并实际交付刘乙使用。因其他原因，双方一直未办理土地使用权变更登记和房屋转移登记手续。刘乙于1996年向N县房屋产权局提交了土地使用证和城镇建设规划管理办公室颁发的建设工程规划许可证以及建设规划管理所的县城规划区私人建房验收单等材料，申请办理房屋产权登记。N县房产局于1996年4月5日为刘乙办理了产权登记，并发放了盖有N县人民政府印章的房屋所有权证。2006年12月20日刘乙因与周某财产损害赔偿纠纷一案被K区法院判决赔偿周某68341元。判决生效后，因刘乙未履行义务，周某申请强制执行，K区法院冻结了登记在刘乙名下的位于N县玉潭镇金盆开发区101-301房屋，并委托拍卖公司拍卖。2007年11月7日，第三人贺某通过拍卖程序以138000元竞得该房屋。2007年11月8日，第三人贺某支付了全部拍卖价款。同日K区人民法院下达裁定：被执行人刘乙所有的位于N县玉潭镇金盆开发区101-301房屋所有权及土地使用权归买受人贺某所有。由于刘乙下落不明， K区法院对刘乙公告送达了该裁定书。2008年1月3日刘甲以N县房屋产权管理局、N县人民政府向刘乙发放房屋所有权证违反法定程序损害了其合法利益为由，向N县法院提起行政诉讼，请求法院确认原登记无效。

　　判决：

　　N县法院认为存放于N县国土局的土地登记档案显示该房屋的土地使用证登记的使用者为刘甲，存放于N县规划局档案显示规划审批单的许可建设用地人为刘甲 ，而N县房屋产权管理局无法证明其作为登记依据的刘乙的国土使用权证和规划许可证的真实性，因此判决确认N县人民政府为刘乙颁发的房屋所有权证无效。

分析：

　　笔者认为此案的判决是值得商榷的。此案涉及到具体行政行为无效的法律后果、法院强制拍卖房产的权属转移以及司法裁判中的利益衡量三个问题。

　　从行政法法理来看,具体行政行为的无效所产生的法律后果为：一、行政相对人可不受该行为拘束，不履行该行为为之确定的任何义务，并且对该种不履行不承担法律责任；二、行政相对人可在任何时候请求有关国家机关宣布该行为无效；三、无效行政行为不具有确定力，因此有权国家机关可在任何时候宣布相应行政行为无效；四、行政行为被宣布无效后，被行政行为改变的状态应尽可能恢复到行为以前的状态，即行政行为被宣布无效后，行政主体通过相应行为从行政相对人处所获取的一切均应返还给相对人，所加予相对人的一切义务均应取消，对相对人所造成的一切实际损失均应赔偿，同时行政主体通过相应无效行政行为所给予相对人的一切权益均应收回 。在此案中原告请求法院确认县房屋产权管理局和县政府将涉案房屋登记在刘乙名下的行政确认行为无效，如果法院通过审理确认颁发房屋产权证的具体行政行为无效，那么房屋的权属应该恢复到未进行登记之前的状况，即刘乙对该房产不享有任何物权，而原告刘甲享有该房产所占土地的土地使用权。

　　从法院强制拍卖房产的权属转移规则来看，原告提起诉讼时该房屋的所有权应该属于第三人贺某。我国对不动产的权属的确定和转移采登记制度，依据物权法第九条第一款的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外，但是由于在该案中第三人贺某是通过法院强制拍卖取得该房产的产权的，符合物权法第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力的例外规定，涉案房产的产权的变更应以K区人民法院的生效裁定为准。虽然刘乙下落不明导致K区法院的拍卖裁定未向其送达，但是该裁定的生效不以送达房产的原登记权利人刘乙为前提，涉案房屋的权属变更也不以裁定送达房产的原登记权利人为前提。涉案房产的所有权应自法院的拍卖成交裁定送达买受人贺某时转移。因为我国的物权法只规定对由于法院裁定引起的不动产权属变更的生效时间为法律文书生效之时，对法律文书何时生效并无明确规定，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条第二款明确规定了不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移，所以自K区法院的拍卖成交裁定送达买受人贺某之日起，该房产就已经属于贺某所有。对于拍卖不动产的这一特殊的权属变更规则，我国台湾地区的《强制执行法》对第97条和第98条也有基本相同的规定 。

　　从司法裁判过程来看，由于法官在做出裁判之前都必须考虑结果之当否，或者进行判断时考虑所做出的判决将起什么作用，故法官必须做出实质的判断和利益衡量。而法官在做出实质判断和利益衡量时最常采用的形式就是价值判断，它包括两方面的内容：一是对立双方或多方的利益何者更值得看重；二是做出全面的利益衡量时考虑各种各样实质的妥当性 。因此法官做出裁判也应该分两步走，即首先确定对立的多方利益中最值得保护的利益，其次在全面权衡各种利益之后做出能够突出最重要的利益又能兼顾各方利益的最为妥当裁判。

　　具体到此案，它主要涉及到三方的利益，即作为房屋的原真正所有权人刘甲的所有权、房屋的现所有权人贺某的所有权以及基于不动产登记的公示、公信原则所带给社会公众的交易安全和便捷。在这三方利益发生冲突的时候，无疑基于不动产登记的公示、公信原则所带给社会公众的交易安全和便捷这一利益具有更普遍的意义，更值得法官在裁判时看重，因此法官的最终裁决应该尊重不动产登记的公示、公信原则，而不能动辄否定登记的效力。在此基础上，法官应该根据行政诉讼法解释的规定，根据各种不同判决的形式来全面权衡各种利益做出最为妥当的裁判。

　　在本案中由于原告刘甲起诉时房屋的所有权是属于贺某的，在这种情况下N县法院如果确认行政确权行为无效，则刘乙对涉案房产不享有所有权，K区法院对涉案房产的拍卖也没有任何法律依据，K区法院就必须要撤销拍卖成交裁定，则对于基于不动产登记的公示、公信原则所带给社会公众的交易安全和便捷必然受到莫大的损害，对房屋的现所有权人贺某也可能带来一定的损害，而其结果仅仅就是保护了房屋原真正所有权人刘甲的利益，是不妥的。而如果法院基于上述考虑依据做出驳回原告刘甲诉讼请求的判断，那么不但刘甲作为房屋原真正所有权人的利益无法得到任何的保护，而且该案案情显示N县人民政府和N县房产局向刘乙颁发房产证的行政确认行为确实违法，不符合行政诉讼保护公民合法权益，维护和监督行政机关依法行使行政职权的目的，因此也是不妥的。根据物权法第二十一条第二款的规定，房屋的所有权人因登记错误造成的损失可以追究登记机关的损害赔偿责任，而追究责任的前提是法院的登记行为违法。在该案中法官的最佳裁判方式应该是依据《行政诉讼法解释》第五十七条第二款第（二）项的规定判决确认N县人民政府给刘乙颁发房屋产权证的行为违法，并释明刘甲因N县人民政府和N县房屋产权管理局的违法行政行为所造成损害可以提起行政赔偿诉讼要求N县人民政府和N县房屋产权管理局承担赔偿责任。N县人民政府和N县房屋产权管理局在承担了对刘甲的赔偿责任后可以依据物权法第二十一条第二款的规定向造成登记错误的刘乙和登记工作人员追偿。这样一方面确保了不动产登记的公示作用和公信力，保障了已有法律关系的稳定，维护了市场交易的安全，也充分保护了作为交易的善意第三人贺某的利益；另一方面给房屋的原真正所有权人刘甲提供了适当的救济，保护了其合法的权益，因此是最为妥当的裁判。

　　总结：

　　因不动产物权登记簿的登记具有公示作用和公信力，法院不能动辄否认登记的有效性。在不动产已转移至支付了合理对价的善意第三人的情况下对于原登记确属违法的，应该依据《行政诉讼法解释》第五十七条的规定，判决确认原登记行为违法并释明原真正所有权人可以向做出具体行政行为的行政机关就不动产的损失提起行政赔偿之诉要求做出具体行政行为的行政机关承担赔偿责任。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 行政庭 王松 刘罗波